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单县人民政府办公室关于开展房地产开发企业及相关建筑企业纳税清

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文章来源: 未知 作者: admin 发布日期: 2015-08-19 09:01
单县人民政府办公室
关于开展房地产开发企业及相关建筑企业
纳税清缴的通知
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县政府有关部门、税收征管部门:
? 为进一步规范房地产行业的税收征管秩序,强化征收管理,促进房地产健康发展,经县政府研究决定,对全县城区符合土地增值税、企业所得税汇算条件的房地产开发企业(含相关建筑企业)应纳土地增值税、企业所得税和其他税款进行汇算清缴,现将有关事宜通知如下。
一、检查对象
符合清缴条件的房地产开发企业的土地增值税及企业所得税进行汇算清缴(对分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算;对开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,分别计算增值额)。
二、检查的方法和重点
???(一)所得税汇算的方法和重点。
?????1.检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完整性,重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入(包括各种形式的财政返还在内)、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为;有无将已实现的收入长期挂往来账或置于账外而不确认收入的情况;跨年度房地产开发项目已完工出售部分,有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。二是确定收入确认的合法性,检查其开发产品(包括完工产品、未完工产品)的销售收入、预售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除,是否符合国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)等有关规定,三是
确定应税收入与非应税收入的划分,检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。
?????2.检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是重点检查构成房地产成本的各类费用支付凭证是否合法、真实、有效、有无虚开、代开、伪造等不合法的发票入账支付费用,尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实;重点检查势头存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工(可售)面积来检查成本和收入的配比性、合法性,是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。三是结合房地产行业的特点,重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目,以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
?????3.检查减免税政策的执行。检查房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业,是否按国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)的规定执行。
(二)土地增值税汇算的方法和重点。
?1.审核收入情况。结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、以核实计税收入;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低的情况。必要时税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况。
?2.审核扣除项目金额。应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆,归集的各项成本和费用,必须是实际发生的,并有合法票据,未取得合法凭据的不得扣除。应分项审核的项目及方法如下:
?(1)取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费:
同一宗土地有多个未开发项目,是否予以分摊;分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确;是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形;拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
(2)前期工程费、基础设施费:前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形;是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费;多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。
(3)公共配套设施费:公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况;是否将房地产开发费用记入公共配套设施费;多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。
(4)建筑安装工程费:发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目;参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常;房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列人工费、材料费、机械使用费等情况;建筑安装发票是否在项目所在地直属税务机关开具。
(5)开发期间费用:是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形;开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。
(6)利息支出:是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用;分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否取得金融机构证明,是否按照项目合理分摊;利用闲置专项借款对外投资取得收入,其收益是否冲减利息支出。
三、检查的组织和实施
为切实加强组织领导,成立单县房地产税收汇算清缴领导小组,领导小组下设办公室,具体负责此项工作的组织实施。县财政收入督导检查办公室对此项工作全程督导,并牵头对中介机构出具的报告进行复审。
本次检查聘请在我县登记注册的符合条件的中介机构进行土地增值税和所得税汇算清缴工作,参与汇算清缴的中介机构应提供执业许可证件、工商营业执照及执业范围,并经清缴领导小组审核确认具备执业能力。按照现有中介机构向汇算清缴领导小组出具汇算清缴报告、收入督导办牵头复审、县清缴领导小组确认的三级审核机制,最终由中介机构按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》。对于应补缴的土地增值税、企业所得税及其他税款,按照“查完一户,定案一户、清缴一户、入库一户”的原则进行,税务征收机关督促企业及时足额上缴入库。
税收清查从2014年5月份开始,根据实施情况,对符合清缴条件的房地产开发企业和相关建筑企业逐步进行。
四、汇算清缴业务费计提办法
为调动中介机构的积极性,根据相关文件规定,按照其汇算清缴实际入库的税款的一定比例给予计提业务费。对汇算清缴应补缴的土地增值税、企业所得税按入库税款的3%计提业务费,其他税种按入库税款的1.5%计提业务费;对汇算清缴需要退库的土地增值税、企业所得税,每户只给予中介机构5000元的业务费补助,其他税种仍按入库税款的1.5%计提业务费。带税款实际入库后业务费由财政部门统一结算。
五、工作要求
(一)加强配合。国土部门要准确提供企业的土地交易信息;规划部门要及时提供企业的规划许可及变更情况;房管部门要完整提供房地产企业房地产销售信息,对未交清欠税的房地产企业,房管部门不得出具综合验收报告,对欠税不交转移资金的,必要是冻结其监管账户;住建部门要提供建设企业施工信息;县财政收入督导办公室对中介机构出具的结果及时进行复审,特别是对结果又异议和应退税款的开发企业要严格复审程序;税务部门要及时提供房地产企业的纳税情况,对没有进行土地增税税清算和所得税汇算的企业不得进行税务登记注销。
(二)依法进行。中介机构要严格按照有关法律、法规进行汇算清缴,要认真收集证据、编写工作底稿,及时上报县房地产开发企业税收清缴小组办公室,汇算清缴的结果要事实清楚、定性准确、程序合法、处理得当。在汇算清缴审核工作中,如发现中介机构违反税收政策,要按照相关规定严肃处理。对应汇算清缴出的税款而少汇算清缴的和多于应退税款的,中介机构要重新出具汇算清缴报告,同时财政部门要按复审出税款金额的3%核减中介机构业务费;对汇算清缴退税超过应退税款的,除扣减按户给予的5000元业务费,还要按多退税款地方留成部分全额抵减中介机构应计提的业务费。对问题严重的将纳入执业黑名单,并追究相关责任。
(三)严明纪律。税务工作人员及中介机构人员要服从领导,依法工作,严明纪律,不准接受企业宴请和借机徇私舞弊,否则要对国家工作人员启动问责程序进行问责。
(四)确保质量。要实行“谁汇算清缴、谁负责”制度,汇算清缴中介机构要把汇算清缴质量、汇算清缴实效放在突出位置,查深查透,汇算清缴结束后,要认真总结,填写汇算清缴表格,写出有情况、有分析、有建议的汇算清缴总结报告。
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附件:县房地产税收汇算清缴领导小组及办公室成员名单
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???????????????????????????????????单县人民政府办公室
????????????????????????????????????2014年4月30日
县房地产税收汇算清缴领导小组及办公室
组成人员名单
? ? ? 组??长:张庆国??县委常委、常务副县长
成??员:赵世忠??县财政局局长
? ? ? ? ?耿明坤??县审计局局长
? ? ? ? ? ? ?牛金良??县收入督导办主任
????????高??勇??县国税局局长
????????桑卫东??县地税局局长
????????郭建华??县公安局政委
????????许金友??县国土局局长
? ? ? ? ?石广玺??县房管中心主任
????????苏成玉??县住建局局长
????????王新民??县规划办主任
????领导小组下设办公室,赵世忠兼任办公室主任,牛金良、任涛、胡遵令兼任办公室副主任。
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